Comissionamento e ciclo de vida do edifício: o que preciso saber
A construção e operação de um edifício é um trabalho complexo que tem como objetivo o atendimento aos requisitos de projeto, qualidade de execução e sustentabilidade. O grande desafio é conseguir manter um bom padrão de desempenho ao longo de todo o ciclo de vida do edifício.
O alcance dessa meta é facilitado com o uso de alguns métodos e práticas de trabalho, como o comissionamento do edifício, vistoria, inspeção predial, coordenação de projetos, manutenção, gerenciamento de execução e gerenciamento de facilidades. Saiba um pouco mais sobre cada item.
Comissionamento
O comissionamento de um edifício é essencial para evitar falhas na construção e no projeto, desperdício de recursos e retrabalho. Por meio do comissionamento, os responsáveis pela obra se certificam de que os requisitos de projeto do proprietário estão sendo atendidos.
Falaremos mais detalhadamente sobre comissionamento nas próximas linhas.
Vistoria
Qualquer pessoa que já tenha pensado em construir ou comprar um imóvel sabe da importância da vistoria. Durante a vistoria, um técnico procura por problemas que possam afetar as pessoas, máquinas e componentes que usam aquela edificação.
Inspeção predial
A inspeção tem o objetivo de contrapor a obra (durante sua construção ou após a conclusão) com as normas ou padrões pré-estabelecidos, a fim de medir a conformidade do projeto.
Coordenação de projetos
A coordenação de projetos, que pode ser feita por uma pessoa ou por um grupo de pessoas, é responsável por definir o programa de necessidades do edifício, bem como verificar as restrições legais de uso e ocupação do solo onde haverá a construção.
Cabe ainda à coordenação definir possíveis ameaças à obra, a seus trabalhadores e ao entorno, e criar planos para dirimir os riscos, dentre outras responsabilidades.
Manutenção
À manutenção cabe a avaliação do comportamento do edifício em uso, a fim de checar se as diretrizes do projeto estão ocorrendo de forma aceitável. Durante a manutenção é preciso também verificar se eventuais alterações de projeto realizadas durante a obra atendem às expectativas do empreendedor e dos usuários.
Gerenciamento de execução
O gerenciamento de execução envolve o controle dos cronogramas, custos e qualidade da execução; planejamento do canteiro de obras e do almoxarifado, e controle de entrada e saída de materiais, dentre outras atividades.
Gerenciamento de facilidades
O gerenciamento de facilidades envolve o planejamento e operação de processos e a integração de edifícios, equipamentos, serviços e meios para a melhoria da usabilidade do meio ambiente construído.
Fases do comissionamento
Existem várias formas de se realizar o comissionamento de um edifício. Um dos métodos mais populares envolve quatro fases: planejamento, projeto, construção e operação/manutenção.
Planejamento
Atenção especial deve ser dada à fase de planejamento. Sem planejamento não é possível avaliar a conformidade da obra ao projeto e às expectativas do cliente. Durante o planejamento os gestores da obra devem definir a equipe de comissionamento e checar os requisitos de projeto do proprietário. É necessário também estabelecer o orçamento do comissionamento e desenvolver um plano de comissionamento preliminar.
Por fim, a etapa de planejamento inclui o desenvolvimento do escopo do comissionamento, a aprovação das atividades envolvidas e a realização de benchmarking com outras obras, a fim de absorver as melhores práticas do setor.
Projeto
A fase de projeto envolve incorporar o comissionamento ao escopo de serviço, atualizar os requisitos de projeto e o plano de comissionamento, revisar os documentos e desenvolver as especificações da atividade.
Construção
Já na fase de construção são verificados os requisitos de desempenho e desenvolvidos checklists para acompanhar a construção. Nessa etapa é preciso também supervisionar e documentar os testes de desempenho funcional.
Realizar reuniões de comissionamento, produzir relatórios de progresso, treinar os profissionais de operação e manutenção, e atualizar o relatório de comissionamento também são tarefas essenciais.
Operação/manutenção
Na última etapa os gestores devem deferir o desempenho e teste sazonal, inspecionar o desempenho antes do período de garantia, complementar o relatório final e avaliar a satisfação do cliente.
O comissionamento também pode ser realizado com um fluxo de trabalho alternativo, que envolve planejamento, definição de requisitos de projeto do proprietário, desenvolvimento de escopo e orçamento do comissionamento e, por fim, a criação de um plano de comissionamento preliminar.
Para saber mais o ciclo de vida do edifício, acompanhe nosso blog. Teremos mais novidades na próxima semana.
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